Capreits lanza una plataforma para valuar las 15 FIBRAs mexicanas desde US$1,8 al mes

La startup mexicana Capreits lanzó el 28 de octubre una plataforma para valuar y comparar las 15 FIBRAs inmobiliarias de México, con más de 60 variables por FIBRA y escenarios que cada inversionista arma con sus propios supuestos. El modelo es freemium, con una parte gratuita y otra paga: el usuario elige una FIBRA y conserva su análisis completo gratis para siempre, mientras que el acceso a todas cuesta 33 pesos al mes (unos US$1,8), IVA incluido, después de una prueba gratuita de 14 días.

Las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son el equivalente mexicano de los REIT de Estados Unidos: fideicomisos que cotizan en la bolsa, son dueños de naves industriales, centros comerciales, oficinas u hoteles y, por ley, deben repartir entre sus inversionistas al menos el 95% de su resultado fiscal. Según datos de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA) citados por la compañía, el sector administra activos por más de 1 billón de pesos (más de US$53.000 millones), suma cerca de 32 millones de metros cuadrados de área rentable y equivale a alrededor del 4% del PIB.

Capreits reúne en una sola interfaz la información que hoy está dispersa en reportes trimestrales, estados financieros y presentaciones corporativas de cada FIBRA. Entre las variables figuran la deuda, el valor neto de los activos (NAV, lo que valen sus bienes menos sus deudas) y las métricas por certificado bursátil (CBFI, el título que compran los inversionistas). También incluye las tasas de capitalización (cap rates, la renta neta anual de un inmueble como porcentaje de su valor) y los fondos de operación (FFO, una medida del efectivo que generan sus operaciones). El usuario puede ajustar las tasas de capitalización para estimar cuánto vale el portafolio de cada FIBRA y compararlo con el precio al que cotizan sus certificados. La plataforma no emite recomendaciones de compra o venta.

Capreits fue fundada por Antonio Alejandro González Castillo (cofundador), especialista en inversiones y en fusiones y adquisiciones del sector inmobiliario industrial y fundador de Fibraspy, una plataforma de análisis de FIBRAs, y Carlos Enrique Agostini Silva (cofundador y responsable de tecnología), ingeniero en Transformación Digital de Negocios por el Tecnológico de Monterrey y cofundador de la firma Agostini Technologies. Ambos desarrollaron la plataforma durante unos dos años.

En esta primera etapa, Capreits se concentrará en las FIBRAs mexicanas. Más adelante, sus fundadores contemplan llevar las herramientas a otros mercados de bienes raíces cotizados en bolsa y al análisis de compras de inmuebles privados.

Capreits nace de querer reunir ese proceso en una sola plataforma y, sobre todo, permitir que cada inversionista utilice sus propios supuestos. No buscamos decirle al usuario cuánto vale una FIBRA; buscamos darle las herramientas para que pueda determinarlo.